CAMPO DEL SUR 22
LA CALIDAD A PRECIO DE COSTEEl sistema de autopromoción en régimen de cooperativa elimina la intervención de una empresa promotora, por lo que desparece el coste que nos supondría el beneficio empresarial de la misma, estimado entre el 10% y el 20%. También supone el ahorro de determinados impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Con la eliminación de estos gastos el resultado es la adquisición de la vivienda a precio de coste, con el ahorro que ello supone para los cooperativistas.
En una promoción normal es frecuente que se prioricen las calidades visibles para favorecer su venta, descuidando otros aspectos esenciales de la edificación. En Campo del Sur 22, sin descuidar el diseño y estética, sabemos lo importante que es un buen aislamiento térmico y acústico y unas instalaciones eficientes. Con estos últimos criterios es como se ha proyectado el edificio, basándonos en un concepto de calidad bien entendida.
También es característico de este proyecto la funcionalidad y comodidad de las viviendas, con estancias amplias, gran cantidad de armarios y unas distribuciones racionales. Se ha tenido en cuenta a la hora de diseñar el portal y las zonas comunes la accesibilidad y la seguridad, disponiendo de iluminación y ventilación natural. También se puede acceder a cada planta directamente desde el garaje en ascensor.
El edificio tiene cuatro plantas (baja más tres) tanto si lo miramos por Campo del Sur como por Puerto Chico, pero el desnivel que hay entre las dos calles hace que las viviendas siempre estén un nivel más alto por la C/ Puerto Chico, es decir la vivienda que está en planta baja por Campo del Sur en realidad es una planta primera por Puerto Chico. Aprovechando estos desniveles el edificio cuenta con tres plantas de garajes, y dos pequeños locales por la C/ Puerto Chico. Asimismo se ha dispuesto que mientras la entrada principal del edificio se hace por Campo del Sur, también se pueda acceder por la C/ Puerto Chico.
SITUACIÓN INIGUALABLE
Nada que decir sobre la privilegiada situación del inmueble con vistas a una de las fachadas marítimas más espectaculares de Cádiz, donde la fuerza y esplendor del Océano Atlántico rivaliza con la majestuosidad de la Catedral y el resto de edificios históricos. Su ubicación en el corazón de la ciudad nos permite contar con todo tipo de servicios y equipamientos como el mercado central, colegios, guarderías, la Universidad, policía local, comercios, restaurantes, polideportivos, etc., a la vez que en un breve paseo estaremos en la playa de la Caleta o en la playa de Santa María del Mar. Es destacable que su posición perimetral al Casco Histótico hace muy cómodo el acceso en coche, contanto también con paradas de autobuses y de taxis en las proximidades.
RÉGIMEN DE VIVIENDAS¿Qué es una cooperativa?
Una cooperativa de vivienda no es más que una empresa formada por personas que quieren construir su propia vivienda, eliminando intermediarios para reducir costes y en las que son los mismos propietarios los que controlan el proceso de construcción, contratando para ello a un gestor que les ayude en la tarea. Entre los principios que rigen las Sociedades Cooperativas se encuentran:
- La libre adhesión y baja voluntaria de los socios, el Socio es libre de irse de la Cooperativa cuando quiera.
- Estructura, gestión y control demo- cráticos, todos los aspectos de la Cooperativa estarán regidos de forma democrática por sus socios.
- Igualdad de derechos y obligaciones de las personas socias, todos los socios serán iguales entre ellos sin ninguna preferencia, pudiendo cualquiera de ellos ocupar los cargos que les correspondan en el órgano de administración.
La Cooperativa contará con una Asamblea General, que funcionará como un pequeño parlamento, dicha Asamblea estará formada por todos y cada uno de los Socios, donde cada Socio tendrá derecho a votar en igualdad de condiciones. A la Asamblea General le corresponderá aprobar todas las decisiones que se tomen en la Cooperativa, siempre por mayoría de votos salvo en los casos que necesite mayoría reforzada.
La Cooperativa también contará con un órgano de Administración, que será el brazo ejecutor de la Asamblea General, los miembros del órgano de Administración serán elegidos por y de entre los Socios.
La Gestora les dará a los Socios en todo momento la documentación y guía necesaria para que puedan llevar a cabo eficientemente su labor como autopromotores.
Aspectos generales de las cooperativas de viviendas:
a) El precio
Uno de los aspectos más destacados de una vivienda en régimen de cooperativa es el precio de los inmuebles, ya que suele ser de un 10 a 20% inferior al valor de mercado, esto se explica con el ahorro de la cuota del promotor, del impuesto de actos documentados así como del impuesto de transmisiones patrimoniales.
El ahorro de la cuota del promotor viene dado por la ausencia de éste, ya que su función la ejercerán los propios socios de la Cooperativa, que serán sus propios promotores, contando para ello con la ayuda de la Gestora que les asesorará en todo el proceso hasta alcanzar el fin social.
En cuanto al ahorro del impuesto de transmisiones patrimoniales, éste se explica en que la Cooperativa no venderá a los socios las viviendas construidas, sino que se les adjudicará la vivienda que hayan elegido, ya que la propia Cooperativa son los socios y son éstos quienes ya han pagado por la construcción de las viviendas.
b) Forma de pago
Los socios de la cooperativa, pueden adaptar los pagos según sus necesidades. En primer lugar tendrán que desembolsar su aportación al capital social de la Cooperativa, luego será mediante debate y votación en Asamblea General como se decidirá la aportación inicial y el plan de pagos que se establecerá para afrontar la financiación de la construcción de las viviendas.
c) Devolución de pagos
En caso de que el socio quiera cursar su baja de la Cooperativa, ésta podrá ser justificada o injustificada, en caso de que la baja sea justificada se le deolverá el total de sus aportaciones a la Cooperativa, constituyendo motivos de baja justificada los siguientes:
- El aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un cinco por ciento.
- El retraso en la entrega en más de un año desde la fecha o plazo previsto en el proyecto de obra, salvo fuerza mayor no imputable a la entidad Cooperativa, o el transcurso de cinco años desde que la persona socia se inscribió en la sociedad Cooperativa, sin que se le haya adjudicado vivienda.
- La modificación sustancial de las condiciones de contrato de adjudicación.
- El cambio de centro o lugar de trabajo del socio durante más de doce meses a una distancia de más de cincuenta kilómetros.
- La situación legal del desempleo de larga duración, enfermedad grave u otra circunstancia familiar, personal o económica que impida hacer efectivas las aportaciones comprometidas en la promoción, incluida la denegación del crédito hipotecario por causa no imputable al socio.
d) Garantías de las cantidades entregadas
La cooperativa está obligada a garantizar que las cantidades entregadas por los socios, por anticipado, para la financiación de la vivienda se devolverán en caso de que el proyecto se interrumpa.
La legislación española garantiza al socio estas devoluciones en la Ley de Ordenación de la Edificación y la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas.
Esto significa que la sociedad cooperativa debe facilitar al socio un aval bancario sobre las cantidades entregadas a cuenta por anticipado.
e) Plazos de entrega
Una de las principales cuestiones que más interesa al comprador de una vivienda es el plazo de finalización de las obras y entrega del inmueble.
Si éste varía, los socios deben ser informados a través de la Asamblea General de Socios o cualquier otro mecanismo de comunicación. Además, deberán ser informados de las causas que han producido este retraso. En el caso de que el retraso en el plazo de entrega de la vivienda llegue a sobrepasar el año con respecto a lo previsto en el proyecto de obra y siempre que el retraso sea imputabloe a la Cooperativa, el socio será libre de cursar baja justificada en la Cooperativa y solicitar la devolución de todas sus aportaciones.
f) Gastos adicionales
Otro de los asuntos que preocupa a un comprador que se convierte en socio de una cooperativa de viviendas es cuánto podría incrementarse el precio inicial que se anuncia a la entrada en la cooperativa.
El precio que se oferta es una estimación objetiva y calculada en base a los precios de mercado actuales, no obstante, el mercado puede sufrir cambios durante el proceso en que la Cooperativa ejerza su actividad, dichos cambios pueden ser favorables y abaratar el precio o pueden ser desfavorables y encarecerlo. Con respecto a la variación del precio es necesario precisar que el aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 5%, significará que el Socio podrá darse de baja de la Cooperativa de forma justificada, lo que le dará derecho a un reintegro total de sus aportaciones.
En cualquier caso cuando se de un aumento considerable en el precio, éste deberá estar justificado y aprobado por la Asamblea General. Los gastos adicionales serán asumidos por los socios de la cooperativa.
g) Venta del inmueble
Por último, si el socio decide poner a la venta el inmueble adquirido a través de una cooperativa de viviendas, tendrá que ponerlo en conocimiento de ésta, con el fin de que la misma pueda ofrecerla a nuevos interesados o socios, al amparo del derecho preferente de compra que tiene la cooperativa. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al Índice de Precios al Consumo, durante el periodo comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda.
MEMORIA DE CALIDADES
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